Regulasi sebenarnya sudah memberikan batasan tegas. Peraturan Menteri PUPR Nomor 11 Tahun 2019 mengatur bahwa pengembang hanya boleh mulai memasarkan dan menerima pembayaran dari konsumen setelah memenuhi sejumlah syarat administratif, termasuk bukti penguasaan tanah, IMB, dan perjanjian kerja sama dengan bank terkait.

Namun, praktik di lapangan menunjukkan bahwa banyak pengembang tetap memasarkan proyek meskipun belum memenuhi persyaratan tersebut.

Konsumen perlu mewaspadai jika pengembang:

1. Tidak memiliki IMB atau izin prinsip
2. Tidak bekerja sama dengan bank penyedia KPR
3. Menawarkan sistem pembayaran langsung ke rekening pribadi atau perusahaan tanpa escrow
4. Tidak mencantumkan tanggal pasti serah terima dalam PPJB
5. Menawarkan potongan harga besar-besaran dalam waktu terbatas (flash sale)

Salah satu cara untuk meminimalkan risiko adalah memastikan bahwa pembayaran dilakukan melalui escrow account, yakni rekening penampung yang diawasi oleh pihak ketiga seperti bank, sehingga dana baru bisa dicairkan oleh pengembang jika progress pembangunan mencapai tahap tertentu.

Sayangnya, banyak konsumen tidak mengetahui konsep ini, dan langsung mentransfer dana ke rekening pengembang.

Lembaga Otoritas Jasa Keuangan (OJK) bahkan pernah mengeluarkan imbauan agar masyarakat waspada terhadap skema pembayaran non-bank yang tidak memiliki perlindungan hukum yang memadai.