Jakarta, Wartakonsumen.com — Skema pembelian properti yang paling umum di Indonesia adalah pembelian inden, yakni pembelian rumah atau apartemen yang masih dalam tahap perencanaan atau pembangunan. Dalam skema ini, konsumen diminta untuk membayar uang muka (down payment), lalu mencicil hingga proses kredit pemilikan rumah (KPR) disetujui dan unit diserahterimakan.

Meskipun skema ini memudahkan akses terhadap hunian, tidak sedikit konsumen yang mengalami kerugian karena kurang memahami risiko di baliknya.

Salah satu risiko utama dari pembelian inden adalah gagalnya pengembang menyelesaikan proyek.

Banyak proyek perumahan atau apartemen yang berhenti di tengah jalan karena pengembang kehabisan modal, tidak mendapat izin, atau tidak memiliki kerjasama pendanaan dengan bank.

Akibatnya, konsumen yang telah membayar uang muka dan cicilan awal tidak memperoleh unit yang dijanjikan.

Menurut data Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN), hingga 2024, pengaduan terbanyak dari sektor properti berkaitan dengan keterlambatan pembangunan dan kegagalan serah terima.

Sebagian besar kasus berasal dari proyek-proyek yang dipasarkan sebelum memperoleh perizinan lengkap, seperti izin lokasi, izin prinsip, dan izin mendirikan bangunan (IMB).

Regulasi sebenarnya sudah memberikan batasan tegas. Peraturan Menteri PUPR Nomor 11 Tahun 2019 mengatur bahwa pengembang hanya boleh mulai memasarkan dan menerima pembayaran dari konsumen setelah memenuhi sejumlah syarat administratif, termasuk bukti penguasaan tanah, IMB, dan perjanjian kerja sama dengan bank terkait.

Namun, praktik di lapangan menunjukkan bahwa banyak pengembang tetap memasarkan proyek meskipun belum memenuhi persyaratan tersebut.

Konsumen perlu mewaspadai jika pengembang:

1. Tidak memiliki IMB atau izin prinsip
2. Tidak bekerja sama dengan bank penyedia KPR
3. Menawarkan sistem pembayaran langsung ke rekening pribadi atau perusahaan tanpa escrow
4. Tidak mencantumkan tanggal pasti serah terima dalam PPJB
5. Menawarkan potongan harga besar-besaran dalam waktu terbatas (flash sale)

Salah satu cara untuk meminimalkan risiko adalah memastikan bahwa pembayaran dilakukan melalui escrow account, yakni rekening penampung yang diawasi oleh pihak ketiga seperti bank, sehingga dana baru bisa dicairkan oleh pengembang jika progress pembangunan mencapai tahap tertentu.

Sayangnya, banyak konsumen tidak mengetahui konsep ini, dan langsung mentransfer dana ke rekening pengembang.

Lembaga Otoritas Jasa Keuangan (OJK) bahkan pernah mengeluarkan imbauan agar masyarakat waspada terhadap skema pembayaran non-bank yang tidak memiliki perlindungan hukum yang memadai.

Ketika pengembang mengalami kebangkrutan atau kabur, konsumen akan kesulitan menuntut pengembalian dana jika tidak melalui jalur pembiayaan resmi.

Selain itu, konsumen juga wajib memeriksa apakah pengembang sudah mendaftarkan proyek mereka ke dalam sistem SIPERNAS (Sistem Informasi Pembangunan Perumahan Nasional) atau melalui kanal informasi resmi lainnya yang disediakan Kementerian PUPR.

Verifikasi ini penting agar konsumen tidak menjadi korban proyek fiktif atau bodong yang hanya berbekal brosur dan gambar digital.

Skema lain yang perlu diwaspadai adalah kerja sama operasional (KSO) antara pengembang dengan pemilik lahan.

Dalam banyak kasus, tanah bukan milik pengembang, melainkan pihak ketiga.

Jika perjanjian KSO bermasalah, pembangunan bisa terhenti dan konsumen berada dalam posisi lemah.

Oleh karena itu, penting memastikan bahwa tanah telah dibebaskan dan dibaliknamakan ke atas nama badan hukum pengembang sebelum konsumen menyetujui pembayaran.

Tak kalah penting, konsumen perlu mencermati isi dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

Banyak kasus di mana pengembang mencantumkan klausul yang memberikan hak untuk menunda serah terima secara sepihak, atau membatasi hak konsumen untuk membatalkan pembelian.

Pasal 18 Undang-Undang Perlindungan Konsumen menegaskan bahwa klausul semacam itu tidak sah dan dapat dibatalkan secara hukum.

Untuk meminimalisasi kerugian, konsumen disarankan:

• Selalu meminta salinan legalitas proyek dan tanah sebelum membayar
• Menandatangani PPJB hanya setelah memahami seluruh klausul
• Menyimpan seluruh bukti pembayaran dan korespondensi dengan pengembang
• Berkonsultasi dengan notaris atau kuasa hukum bila perlu
• Memprioritaskan pembelian proyek dari pengembang yang telah terbukti kredibel dan memiliki riwayat penyelesaian proyek yang baik

Pemerintah saat ini sedang mengkaji penguatan regulasi dalam rangka meningkatkan keamanan transaksi properti, salah satunya dengan mewajibkan escrow account sebagai standar industri.

Namun, sebelum regulasi ini benar-benar efektif, konsumen tetap menjadi pihak yang harus aktif dan kritis dalam setiap langkah pembelian.

Pada akhirnya, skema pembelian properti bisa menjadi solusi jangka panjang bagi kebutuhan hunian, namun juga mengandung risiko tinggi jika dilakukan tanpa kehati-hatian.

Dalam kondisi seperti ini, literasi konsumen adalah benteng utama perlindungan, sementara peran negara dan penegakan hukum menjadi pelengkap yang menentukan efektivitas perlindungan tersebut. (*)