Jakarta, Wartakonsumen.com — Sengketa antara konsumen dan pengembang properti bukan lagi hal yang langka di Indonesia. Dari proyek perumahan mangkrak, keterlambatan serah terima unit, hingga fasilitas yang tidak sesuai dengan brosur, beragam persoalan muncul dan menempatkan konsumen dalam posisi yang merugi.

Dalam situasi seperti ini, kehadiran negara melalui berbagai lembaga pengawasan dan perlindungan konsumen menjadi penting untuk menjembatani penyelesaian sengketa secara adil.

Secara struktural, perlindungan terhadap konsumen telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.

Di bawah payung hukum ini, pemerintah membentuk sejumlah institusi, seperti Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN), Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK), dan juga melibatkan kementerian terkait seperti Kementerian PUPR dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

BPKN memiliki fungsi sebagai lembaga yang memberikan nasihat dan rekomendasi kepada pemerintah terkait isu-isu perlindungan konsumen, termasuk di sektor properti.

Selama periode 2022 hingga 2024, BPKN menerima ratusan pengaduan dari masyarakat mengenai keterlambatan pembangunan, proyek gagal serah terima, dan promosi properti yang tidak sesuai kenyataan.

Laporan ini kemudian dikaji dan diteruskan kepada otoritas terkait agar dilakukan penanganan lebih lanjut.

Sementara itu, BPSK hadir sebagai lembaga yang menyelesaikan sengketa konsumen melalui jalur non-litigasi.

Lembaga ini dapat ditemukan di berbagai kota besar di Indonesia dan memberikan alternatif penyelesaian cepat dan murah dibandingkan jalur pengadilan.

Proses di BPSK meliputi mediasi, arbitrase, atau ajudikasi, dengan putusan yang bersifat final dan mengikat secara hukum.

Meski kewenangannya terbatas, BPSK kerap menjadi tempat pengaduan awal bagi konsumen yang merasa dirugikan oleh pengembang.

Di tingkat sektoral, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) memiliki Direktorat Jenderal Perumahan yang bertanggung jawab mengawasi pelaksanaan proyek-proyek perumahan dan rumah susun komersial.

Kementerian ini memiliki kewenangan administratif, seperti memberikan teguran, menjatuhkan sanksi, bahkan mencabut izin usaha pengembang yang terbukti melakukan pelanggaran berat.

PUPR juga mengelola sistem SIPERMAN (Sistem Informasi Perizinan Perumahan) yang dapat diakses publik untuk mengecek legalitas proyek sebelum membeli.

Dalam kasus yang melibatkan pembiayaan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR), peran Otoritas Jasa Keuangan (OJK) juga sangat penting.

OJK bertugas mengawasi proses penyaluran pembiayaan dari bank kepada konsumen.

Jika ditemukan praktik manipulatif dalam pengajuan KPR atau ada tekanan dari bank terhadap konsumen untuk mengambil keputusan cepat, OJK dapat melakukan investigasi dan penindakan.

Namun, berbagai lembaga ini belum sepenuhnya efektif menjawab kebutuhan masyarakat. Banyak konsumen yang tidak mengetahui keberadaan atau fungsi lembaga-lembaga tersebut.

Bahkan, dalam sejumlah kasus, konsumen merasa tidak mendapatkan penyelesaian yang tuntas meskipun telah melapor ke berbagai instansi.

Lemahnya koordinasi antar-lembaga serta keterbatasan kewenangan dalam mengeksekusi sanksi terhadap pengembang juga menjadi kendala tersendiri.

Contoh kasus yang cukup dikenal adalah keterlambatan pembangunan sejumlah proyek apartemen di kawasan Jabodetabek yang sudah berlangsung bertahun-tahun.

Konsumen yang telah melaporkan melalui jalur BPKN dan Kementerian PUPR mengaku belum juga mendapatkan solusi konkret, terutama terkait pengembalian dana atau kepastian penyelesaian bangunan.

Dalam rangka memperkuat perlindungan, pemerintah sebenarnya telah menerbitkan beberapa peraturan turunan seperti Peraturan Menteri PUPR Nomor 11 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Jual Beli Properti yang mengatur keharusan escrow account dan transparansi proyek sebelum dijual ke publik.

Namun, implementasi di lapangan masih belum optimal karena minimnya pengawasan dan rendahnya sanksi tegas terhadap pelanggaran.

Selain itu, Lembaga Swadaya Masyarakat seperti Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) juga turut aktif dalam mengadvokasi hak-hak konsumen properti.

YLKI sering menjadi rujukan bagi konsumen untuk berkonsultasi secara hukum sebelum mengambil tindakan lebih lanjut.

Dalam beberapa kesempatan, YLKI juga mengeluarkan laporan analisis atas potensi pelanggaran oleh pengembang dan mengusulkan perbaikan regulasi kepada pemerintah.

Melihat kompleksitas persoalan ini, para ahli hukum konsumen menyarankan agar pemerintah membentuk satuan tugas khusus (task force) untuk menangani sengketa properti secara terintegrasi.

Satuan tugas ini dapat menjadi wadah koordinasi antar-Kementerian, OJK, BPKN, dan asosiasi pengembang untuk mencari solusi konkret dan berjangka panjang.

Di sisi lain, konsumen juga dituntut untuk lebih aktif melindungi dirinya sendiri.

Edukasi dan literasi mengenai hak-hak konsumen, memahami dokumen perjanjian jual beli, serta mengecek legalitas pengembang sebelum membeli merupakan langkah awal yang sangat penting.

Pada akhirnya, penyelesaian sengketa properti memerlukan sinergi antara negara, lembaga perlindungan konsumen, pengembang, dan masyarakat.

Tanpa keterlibatan semua pihak, konsumen akan terus berada dalam posisi lemah dan rentan menjadi korban dalam industri properti yang sarat risiko ini. (*)