Jakarta, Wartakonsumen.com — Gagalnya pengembang menyerahkan unit properti tepat waktu masih menjadi masalah klasik dalam dunia properti di Indonesia. Ribuan konsumen setiap tahun menghadapi risiko keterlambatan, bahkan kegagalan total serah terima rumah atau apartemen, meski telah membayar dalam jumlah besar.

Dalam situasi seperti ini, banyak konsumen bingung soal hak hukumnya. Di mana posisi hukum mereka? Apa perlindungan yang bisa mereka dapatkan?

Secara umum, hubungan hukum antara pengembang dan konsumen properti diikat melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan/atau perjanjian jual beli (AJB).

Dalam dokumen tersebut biasanya tertulis waktu serah terima unit, spesifikasi bangunan, dan konsekuensi jika terjadi keterlambatan. Namun dalam praktiknya, pengembang sering mencantumkan klausul sepihak yang merugikan konsumen.

Padahal, Pasal 18 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen melarang pelaku usaha mencantumkan klausul baku yang menyatakan pengembang bebas dari kewajiban ganti rugi atau tanggung jawab atas keterlambatan. Klausul sepihak seperti itu dianggap batal demi hukum, dan konsumen memiliki hak untuk menuntut ganti rugi.

Salah satu contoh nyata adalah kasus proyek apartemen Meikarta, yang menuai perhatian publik karena keterlambatan penyerahan ribuan unit kepada konsumen.

Banyak pembeli mengaku telah melunasi pembayaran namun tidak kunjung menerima unit. Beberapa bahkan menempuh jalur hukum, sementara sebagian lainnya mengadukan kasus ini ke Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) dan Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN).

Data BPKN mencatat bahwa sepanjang 2021 hingga 2024, lebih dari 300 pengaduan konsumen properti masuk ke lembaga tersebut.

Masalah paling umum adalah keterlambatan serah terima unit, disusul pembangunan yang tidak selesai, dan ketidaksesuaian spesifikasi.

Menariknya, sebagian besar pengaduan berasal dari proyek-proyek besar yang justru gencar melakukan promosi dan pemasaran.

Lalu, apa yang bisa dilakukan konsumen?

Jika serah terima unit meleset dari jadwal, konsumen bisa melakukan somasi atau teguran hukum secara tertulis kepada pengembang sebagai langkah awal.

Jika tidak ditanggapi, konsumen dapat menggugat secara perdata di pengadilan atas dasar wanprestasi, sesuai Pasal 1243 KUH Perdata. Gugatan dapat diajukan secara individual maupun kolektif (class action), tergantung jumlah korban.

Alternatif lain adalah melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK), yang tersedia di berbagai kota besar di Indonesia.

BPSK memiliki kewenangan untuk memediasi dan mengeluarkan putusan atas sengketa konsumen, meskipun sifatnya terbatas. Jalur ini banyak digunakan karena biayanya murah dan prosesnya cepat dibanding pengadilan umum.

Dalam kasus yang lebih kompleks, konsumen dapat melapor ke Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR).

Sesuai Peraturan Menteri PUPR No. 11 Tahun 2019, pengembang yang tidak menyerahkan unit sesuai jadwal atau tanpa sertifikat laik fungsi (SLF) dapat diberikan sanksi administratif, mulai dari teguran hingga pencabutan izin usaha.

Namun demikian, proses penyelesaian melalui regulator tidak serta-merta memberikan ganti rugi materiil kepada konsumen.

Oleh karena itu, penting bagi konsumen untuk mempersiapkan bukti-bukti kuat seperti: PPJB, kuitansi pembayaran, salinan brosur dan penawaran, serta korespondensi dengan pengembang. Semua dokumen tersebut akan memperkuat posisi konsumen di depan hukum.

Salah satu tantangan terbesar adalah ketidakseimbangan informasi dan kekuatan hukum antara pengembang dan konsumen. Pengembang umumnya memiliki akses ke penasihat hukum, sementara konsumen banyak yang awam hukum dan tidak mengetahui haknya.

Di sisi lain, pengembang juga kerap berlindung di balik alasan "kondisi pasar", "masalah perizinan", atau "pandemi", meski tidak mencantumkan klausul force majeure secara adil dalam kontrak.

Untuk menghindari situasi seperti ini, pemerintah mengimbau agar konsumen tidak mudah tergiur dengan promosi dan harga murah.

Konsumen sebaiknya memverifikasi status proyek melalui SIPERMAN (Sistem Informasi Perumahan Nasional), serta memastikan bahwa pengembang telah bekerja sama dengan perbankan untuk sistem pembayaran yang aman melalui escrow account.

Pembayaran langsung ke rekening pribadi pengembang sangat berisiko.

Pemerintah juga telah mengeluarkan Peraturan Pemerintah No. 12 Tahun 2021 sebagai turunan dari UU Cipta Kerja, yang menegaskan bahwa setiap pembangunan perumahan harus didukung dengan rencana teknis dan jaminan perlindungan bagi konsumen.

Namun, efektivitas regulasi ini masih sangat bergantung pada pengawasan di lapangan dan literasi konsumen.

Singkatnya, ketika pengembang gagal memenuhi kewajiban serah terima, konsumen tidak berada dalam posisi lemah secara hukum.

UU Perlindungan Konsumen, KUH Perdata, dan peraturan sektoral lainnya telah memberikan landasan hukum yang cukup kuat untuk menuntut hak-hak konsumen.

Namun, untuk memaksimalkan perlindungan tersebut, konsumen perlu lebih proaktif dalam memahami isi kontrak, memverifikasi legalitas proyek, dan segera menempuh jalur penyelesaian sengketa ketika muncul masalah.

Dalam dunia properti, ketelitian dan kehati-hatian konsumen adalah benteng perlindungan paling pertama. (*)